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钱xx诉陆xx、陆xx、第三人周xx、邓xx房屋所有权确认纠纷案—— “一房两卖”案件中的所有权归属认定
来源:    作者:   提交日期:2013-05-06 08:05    0

xx诉陆xx、陆xx、第三人周xx

xx房屋所有权确认纠纷案

—— “一房两卖”案件中的所有权归属认定

 

关键词  一房两卖 所有权归属 利益衡量 历史因素

裁判要点 

对于历史原因形成的房屋所有权争议,不能简单的按照房产登记的情况认定所有权归属,而应当按照公平原则,考虑案件的具体情况,综合运用“历史方法”和“利益衡量法”,依法适用房屋买卖行为发生时的法律,合理确定房屋所有权的归属,以取得较好的社会效果

相关法条

《中华人民共和国民法通则》第七十二条

《中华人民共和国物权法》第一百零六条

案件索引

一审:佛山市三水区人民法院(2011)佛三法民一初字第1080号(2011108日)。

二审:佛山市中级人民法院(2012)佛中法民一终字第556号(2012516日)

基本案情

原告钱xx诉称,1989410日,被告陆xx与刘湘南签订《合资建房工程协议书》,约定由刘湘南提供建房用地,被告为建造住房负责人并负责建房工程(共八层)的费用,建成后一、二层归刘湘南,三层以上归被告,三层以上各业主的用地注册手续由刘湘南办理。房子建好后,被告和原告商议,原告为该楼第七层北套间(现门牌地址:佛山市三水区西南街道广海大道中28701)业主,价格按合资建房结算平均数,每间需交60000元。原告于1991111日交款54000元,其余6000元按协议在被告办好房地产权证时才付清。1991211日,双方签订了一份《协议书》。原告从19916月开始入住至今,但被告没有为原告办理好该房屋的房地产权证。从201136日开始,第三人不知如何持有了该房的“产权证”,并多次滋扰原告。319日,第三人邓xx在原告屋门口贴上“通知”,限令原告在3月底前搬走。后来,原告通过了解,才知道两被告是兄弟关系,原告不知被告用何手段在1992年将本属于原告的房屋办证到陆xx名下,并在20108月转让给第三人。原告自交房款后对该房进行了装修即开始入住,至今已20年,期间(除201136日第三人提出)一直也没有人提出异议,原告一直在等陆xx办理房地产权证。被告陆xx取得该房产证显然是不正当的,不然他为何从未在该房出现过,更不敢主张居住使用,一切都在暗中操作,他应当知道该房的真正业主是原告。为此,原告特向法院起诉,请求法院判令:1、确认原、被告于1991211日签订的《协议书》合法有效,并判令被告在三十天内为原告办好位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋的产权证、土地证;2、判令被告陆xx与第三人针对诉争房屋的买卖无效;3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中,经法庭释明,原告表示如被告无法协助办理过户手续,则变更第一项诉讼请求为:请求确认原告是位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋的所有权人。

被告陆xx、陆xx没有提出答辩意见,也没有向法庭提交证据。

第三人周xx、邓xx答辩称,答辩人认为原告的陈述与事实不符,双方诉争房产根本与陆xx无关,诉争房产的土地是陆xx等九人共有的,当初建房也是得到当时三水县国土局批复同意的,有批复为证,何来陆xx此人?陆xx等九人在建好该栋房屋之前,当事人就已签订了产权分配协议书,还在房管部门登记备案,其中陆xx分得双方诉争房产,并在199211月份向房管部门申请确权办证,于1992129日取得房产证。2010810日,被答辩人向诉争房产产权人陆xx14万元购买该房产,2010817日双方办理好过户手续,现在答辩人已是该房产的真正产权人。既然如此,答辩人当然有权要求被答辩人搬离诉争房产。因此原告的起诉无理,请求法院依法驳回。第三人周xx、邓xx提出诉讼请求如下:1、请求确认诉争房产归第三人所有;2、诉讼费由原告承担。

法院经审理查明:1991111,被告陆xx向原告钱xx开具“收据”,内容为收到钱xx交来购房款(七层南)54000元。1991211日,钱xx与陆xx签订《协议书》,约定:陆xx将位于原三水县广海路南侧合资楼第七层北套间(现地址:佛山市三水区西南街道广海大道中28701)卖给钱xx,房款60000元;陆xx先收54000元,余款6000元待陆xx办好房地产证后一次性付清;从钱xx交款日起,该房屋归钱xx所有,日后水电费由钱xx负责;陆xx负责日后办理房地产证,税收费用一切由陆xx支付。协议签订后,原告钱xx接收了诉争房屋,进行装修后由其弟弟及妹妹入住至今,但原告始终未取得该房屋的房地产权证及土地使用权证。20113月起,第三人周xx、邓xx持上述房屋的房地产权证、土地使用权证找到原告等人,要求原告从诉争房屋搬出。

另查明,原告在向被告陆xx购买诉争房屋时,陆xx向原告出示了一份《合资建房工程协议书》,内容为刘湘南提供建房用地,由陆xx负责建设集资房,首层及二层归刘湘南,三层以上由陆xx安排。

再查明,佛山市三水区住房和城乡建设局档案室存档的资料显示,199015日,刘湘南、陆xx等九人(不包括陆xx)签订了《房屋产权分配协议书》,约定九人合资建房一座,其中第七层归陆xx,全层建筑面积247.80平方米。199236日,原三水县国土局向陆xx、刘湘南等九人(不包括陆xx)作出三国土字(199235号《同意用地的复函》,同意该九人共同使用位于西南新城区六小区二号地作建住宅用地。1992121日,原三水县人民政府在《广东省房屋产权登记审批书》中确认陆xx对位于西南镇广海中路31701房产(建筑面积:125.29平方米)拥有所有权。同日,陆xx取得了上述房屋的房屋所有权证。2009928日,陆xx申请将原三水西南镇广海中路31701房产按照公安机关所编门牌(佛山市三水区西南街道广海大道中28701)办理房产证,经佛山市公安局三水分局西南派出所证明属实,其后陆xx按照新门牌地址办理了房屋产权证。2010810日,陆xx向第三人邓xx、周xx出具两份《收款收据》,确认收到二人买三水区西南街道广海大道中28701房款合计14万元(房管部门备案合同价为5万元,契税价为95480元)。其后,陆xx将诉争房产过户给第三人邓xx、周xx二人共同共有。周xx、邓xx201092日取得房屋产权证。

裁判结果

佛山市三水区人民法院于2011108日作出判决:一、确认位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋所有权属于原告钱xx。二、被告陆xx与第三人周xx、邓xx针对上述房屋的买卖行为无效。三、驳回第三人周xx、邓xx提出的诉讼请求。

宣判后,第三人周xx、邓xx向佛山市中级人民法院提起上诉。佛山市中级人民法院审理后于2012516日作出判决:驳回上诉、维持原判。

裁判理由

法院生效裁判认为:本案的争议焦点是:诉争的位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋所有权属于原告钱xx还是第三人周xx、邓xx?为此,需要明确三个问题:一、原告钱xx与陆xx签订的房屋买卖《协议书》是否有效?二、如钱xx与陆xx签订的《协议书》有效,该协议是否已实际履行?原告是否可取得诉争房屋的所有权?三、如诉争房屋原本的所有权人是原告,第三人周xx、邓xx能否善意取得诉争房屋?

关于第一个问题。本案中,原告钱xx与被告陆xx1991年签订《协议书》,以60000元的价格向陆xx购买诉争房屋,并根据协议约定支付了54000元。虽然根据房管部门存档的资料,诉争房屋的真正权属人应当是被告陆xx,并非被告陆xx,陆xx在将诉争房屋卖给原告时属于无权处分,但根据当事人的陈述,两被告之间存在较密切的关系,陆xx应当知道诉争房屋已由陆xx出售给原告并由原告长期占有、使用的事实。陆xx在长达20年的时间里从未向原告主张过权利,以实际行为表明其对陆xx的行为进行了追认,对诉争房屋出售给原告的事实予以认可。参照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认……该合同有效”的规定,陆xx将诉争房屋出售给原告而与原告签订的《协议书》依法应认定为有效合同。

关于第二个问题。因原告钱xx与被告陆xx1991年签订《协议书》时,国家尚未制定颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)等法律法规,依法应按照《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)的相关规定来确定涉案房屋所有权的转移和归属问题。《民法通则》第七十二条规定:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或当事人另有约定的除外。”根据上述规定,原告钱xx通过有效的《协议书》购买房屋,已按照协议支付购房款并取得诉争房屋,实际占有、使用长达20年之久,在本案争议发生之前未有人提出异议。且该《协议书》第3条约定:“购方(原告钱xx)由交款日起计,现七层北套间归购方所有”,对涉案房屋所有权转移的时间已作出了明确约定。因此,原告钱xx购买诉争房屋有《协议书》作为合同依据,并已按照协议约定履行了相应的义务;同时,陆xx已将该房屋交付原告,原告以所有人的身份已公开占有、使用该房屋达二十年之久,原告主张所有权也具有事实依据,原告钱xx可依据《民法通则》第七十二条的规定取得诉争房屋的所有权。

关于第三个问题。第三人周xx、邓xx14万元的价格向被告陆xx购买诉争房屋,并已办理了该房屋的房产证,第三人能否善意取得诉争房产?法院认为,诉争房屋在由被告陆xx出卖给第三人之前,虽然房产证显示所有人为陆xx,但如上文所述,实际所有权人依法应当认定为原告钱xx。陆xx将诉争房屋出卖给第三人周xx、邓xx的行为也构成无权处分行为,至本案庭审结束尚未经过实际权利人钱xx的追认,依法应认定为无效。被告陆xx与第三人周xx、邓xx进行交易的时间是2009年,此时《物权法》已颁布实施,依法应适用《物权法》的相关规定。《物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回,除非受让人同时符合三个条件:(一)受让人受让该不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产应当登记的已经登记。本案中,第三人周xx、邓xx向陆xx购买诉争房产时,没有了解清楚该房屋的实际情况,存在重大过错;同时,根据2010年三水区房地产市场的一般价格,即使如第三人所称以14万元(备案合同价为5万元,契税价为95480元)的价格取得诉争房屋(建筑面积125.29平方米),也明显不合理。虽然该房屋已办理过户登记,但由于不符合上述法律规定的前两个条件,第三人不能善意取得诉争房产,该房屋的所有权依法仍应属于原告钱xx

综上所述,诉争的位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋所有权依法属于原告钱xx。因该房屋已登记至第三人名下,两被告在事实上均无法协助原告办理相应的过户手续。庭审过程中,法院已将相关情况向原告释明,原告也对诉讼请求进行了相应的变更,法院对原告变更后的诉讼请求予以支持。第三人周xx、邓xx与陆xx针对诉争房屋的买卖行为无效,第三人对诉争房屋主张所有权的请求不符合法律规定,法院不予支持。根据法律规定,第三人因无法取得房屋所有权而产生的损失,可依法另行向相关责任人主张赔偿。

案例注解

原告起诉请求被告履行房屋买卖合同,本案原本为房屋买卖合同纠纷。案件审理过程中,由于被告二已将涉案房屋出售给第三人并已办理过户登记手续,原告与被告一之间签订的房屋买卖合同事实上已无法履行,因此原告变更诉讼请求,要求确认涉案房屋的所有权属于原告,而第三人也提出诉讼请求,要求确认涉案房屋的所有权属于第三人,本案案由相应变更为房屋所有权确认纠纷。

一般来说,房屋作为不动产,是以权属登记来认定所有权人。但根据《物权法》的相关规定,不动产的登记所有人并不必然是真实的权利人,而应当根据实际情况来认定所有权的归属。本案中,原告与第三人都对涉案房屋提出了所有权主张,原告已实际占有并使用涉案房屋近20年,而第三人已办理了涉案房屋的房产证。在此情况下,本案应当根据公平原则,从房屋买卖合同的基础法律关系入手,综合运用“历史方法”和“利益衡量方法”,按照相关法律规定对涉案房屋的所有权归属进行分析:

一、“历史方法”。对于历史原因形成的纠纷,应当了解和考虑行为发生时的实际情况,遵照当时的法律规定,而不能用在后的法律来规制在先的行为。由于原告与被告一于1991年签订房屋买卖合同时,《城市房地产管理法》和《物权法》等法律均未颁布,因此应当依据《民法通则》认定合同的效力和物权的归属。根据《民法通则》第七十二条的规定,原告与被告一之间的房屋买卖合同应为有效,双方均已履行了主要的合同义务,原告已实际占有使用该房屋达20年,在事实上已取得了该房屋的所有权。至于没有办理房产证等法律程序上的瑕疵,可以通过补充登记的方式进行弥补。

二、“利益衡量方法”。本案中,原告已实际占有、使用涉案房屋达20年之久,该房屋对原告来说已不止是财产,更有“家”的含义在其中,该房屋涉及到原告生存方面的权益。如果法院最终认定该房屋由第三人取得,原告方不但失去了房屋本身,而且必然会影响到其家庭生活,不符合法律保障社会秩序稳定的价值取向,也不符合公平原则。而对于第三人来说,由于第三人并非夫妻,而是合作购买房屋进行投资的合伙人,该房屋对他们而言仅仅是投资物,无法取得房屋所有权只会带来经济方面的损失。因此,在原告失去房屋的损失远远大于第三人的情况下,根据“利益衡量法”,该房屋的所有权人认定为原告的社会效果明显更佳。

三、本案存在的一个问题是:由于第三人已经办理了房产证,能否善意取得涉案房屋呢?对此,第三人要取得该房屋,必须符合《物权法》第一百零六条关于善意取得的三个条件,即:善意、合理对价、办理产权登记。但本案中,第三人在向被告二购买涉案房屋时,没有实地了解该房屋的具体情况,存在一定过错;同时,第三人提交的证据显示其转让价(合同备案价为5万元,契税价为95480元)也明显低于合理市场价格。因此,第三人不符合善意取得的法定条件,不能依据善意取得的规定而获得该房屋的所有权。

综上所述,最终两级法院均认定涉案房屋的所有权属于原告,而驳回了第三人的诉讼请求。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一审合议庭成员:菅志远、周淑华、何永权

二审合议庭成员:麦嘉潮、李炜、曾慧元

编写人:佛山市三水区人民法院  菅志远

联系电话:0757-87911371 13925905833

审稿人:佛山市中级人民法院  肖启明

联系电话:0757-82630911

附裁判文书:

 

广东省佛山市三水区人民法院

民事判决书

2011)佛三法民一初字第1080

原告:钱xx,男,汉族,195984日出生,住佛山市南海区盐步河西霍边村1000号,身份证号码:440622195908041351

被告:陆xx,男,汉族,约55岁,佛山市三水区人,住佛山市禅城区张槎路35号德晖花园8A202

被告:陆xx,男,汉族,19601220日出生,住佛山市三水区乐平镇南边保安村委会小陆坑村二巷13号,身份证号码:440621196012201410

第三人:周xx,男,汉族,196349日出生,住佛山市三水区西南街道康乐路37202,身份证号码:440621196304093159

第三人:邓xx,女,汉族,195569日出生,住佛山市三水区西南街道沙头小海边二巷1号,身份证号码:440621195506092723

两第三人委托代理人:潘正兵,广东华生律师事务所律师。

原告钱xx诉被告陆xx、陆xx、第三人周xx、邓xx房屋买卖合同纠纷一案,本院于2011510日立案受理后,依法由审判员菅志远担任审判长,与审判员周淑华、人民陪审员何永权组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理,书记员苏见欢担任本案记录。本案于201198日开庭时,原告钱xx第三人周xx、邓xx及委托代理人潘正兵到庭参加了诉讼。被告陆xx、陆xx等本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称,1989410日,被告陆xx与刘湘南签订《合资建房工程协议书》,约定由刘湘南提供建房用地,被告为建造住房负责人并负责建房工程(共八层)的费用,建成后一、二层归刘湘南,三层以上归被告,三层以上各业主的用地注册手续由刘湘南办理。房子建好后,被告和原告商议,原告为该楼第七层北套间(现门牌地址:佛山市三水区西南街道广海大道中28701)业主,价格按合资建房结算平均数,每间需交60000元。原告于1991111日交款54000元,其余6000元按协议在被告办好房地产权证时才付清。1991211日,双方签订了一份《协议书》。原告从19916月开始入住至今,但被告没有为原告办理好该房屋的房地产权证。从201136日开始,第三人不知如何持有了该房的“产权证”,并多次滋扰原告。319日,第三人邓xx在原告屋门口贴上“通知”,限令原告在3月底前搬走。后来,原告通过了解,才知道两被告是兄弟关系,原告不知被告用何手段在1992年将本属于原告的房屋办证到陆xx名下,并在20108月转让给第三人。原告自交房款后对该房进行了装修即开始入住,至今已20年,期间(除201136日第三人提出)一直也没有人提出异议,原告一直在等陆xx办理房地产权证。被告陆xx取得该房产证显然是不正当的,不然他为何从未在该房出现过,更不敢主张居住使用,一切都在暗中操作,他应当知道该房的真正业主是原告。为此,原告特向法院起诉,请求法院判令:1、确认原、被告于1991211日签订的《协议书》合法有效,并判令被告在三十天内为原告办好位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋的产权证、土地证;2、判令被告陆xx与第三人针对诉争房屋的买卖无效;3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审过程中,经法庭释明,原告表示如被告无法协助办理过户手续,则变更第一项诉讼请求为:请求确认原告是位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋的所有权人。

原告在诉讼中提供的证据如下:

1、《合资建房工程协议书》原件一份,证明诉争房屋是被告陆xx建的,原告是向他购买房屋的。

2、收据原件一份,证明原告与被告陆xx存在针对诉争房屋的买卖行为,原告已交付购房款54000元给陆xx

3、《协议书》原件一份,证明原告与陆xx针对诉争房屋签订买卖协议,约定先付54000元,办好房产证后再付余款6000元。

4、产权登记表原件(加盖有三水区住房和城乡建设局档案业务专用章)一份,证明诉争房屋现在的登记产权人是第三人周xx、邓xx

5、照片3张,证明第三人通知原告方搬走。

6、《协议书》复印件一份,证明诉争房屋对面的邻居也是向陆xx购买的,也未能办理房产证。

被告陆xx、陆xx没有提出答辩意见,也没有向法庭提交证据。

第三人周xx、邓xx答辩称,答辩人认为原告的陈述与事实不符,双方诉争房产根本与陆xx无关,诉争房产的土地是陆xx等九人共有的,当初建房也是得到当时三水县国土局批复同意的,有批复为证,何来陆xx此人?陆xx等九人在建好该栋房屋之前,当事人就已签订了产权分配协议书,还在房管部门登记备案,其中陆xx分得双方诉争房产,并在199211月份向房管部门申请确权办证,于1992129日取得房产证。2010810日,被答辩人向诉争房产产权人陆xx14万元购买该房产,2010817日双方办理好过户手续,现在答辩人已是该房产的真正产权人。既然如此,答辩人当然有权要求被答辩人搬离诉争房产。因此原告的起诉无理,请求法院依法驳回。第三人周xx、邓xx提出诉讼请求如下:1、请求确认诉争房产归第三人所有;2、诉讼费由原告承担。

第三人周xx、邓xx向法院提交了以下证据:

1、《申请书》复印件一份(盖有三水区住房和城乡建设局档案业务专用章),证明本案被告陆xx向房屋登记部门以及向西南派出所申请办理门牌号码,诉争房屋原是陆xx的。

2、《房屋产权分配协议书》复印件一份(盖有三水区住房和城乡建设局档案业务专用章)),证明诉争房产属于陆xx所有,而不属于陆xx

3、三水县国土局三国土字(199235号文件复印件一份(盖有三水区住房和城乡建设局档案业务专用章),证明诉争房产所在的整幢楼是经过国土部门同意建的,产权人属于协议书中的九人,并没有陆xx

4、《房屋产权登记审批书》复印件一份(盖有三水区住房和城乡建设局档案业务专用章),证明诉争房屋是属于陆xx所有的。

5、购房款收据原件二份,证明第三人向陆xx14万元的价格购得诉争房产。

6、房屋产权证、国有土地使用证原件(原件经核对退回第三人)各一份,证明诉争房屋已过户到第三人名下,属于第三人所有。

经审查,原告提交的证据25及被告提交的证据16是原件或与原件核对无异,具有真实性,来源、形式合法,与本案争议也具有关联性,本院予以采信。原告证据1虽然是原件,但该协议与被告提交的在房管部门备案的证据相反,没有其他证据可以佐证,不能证明诉争房屋的真正权属情况,也不能证明被告陆xx是诉争房屋的建设方。原告证据6是复印件,与本案也不具有关联性,本院不予采信。

根据本院采信的证据,结合当事人的陈述,本院查明以下事实:

1991111,被告陆xx向原告钱xx开具“收据”,内容为收到钱xx交来购房款(七层南)54000元。1991211日,钱xx与陆xx签订《协议书》,约定:陆xx将位于原三水县广海路南侧合资楼第七层北套间(现地址:佛山市三水区西南街道广海大道中28701)卖给钱xx,房款60000元;陆xx先收54000元,余款6000元待陆xx办好房地产证后一次性付清;从钱xx交款日起,该房屋归钱xx所有,日后水电费由钱xx负责;陆xx负责日后办理房地产证,税收费用一切由陆xx支付。协议签订后,原告钱xx接收了诉争房屋,进行装修后由其弟弟及妹妹入住至今,但原告始终未取得该房屋的房地产权证及土地使用权证。20113月起,第三人周xx、邓xx持上述房屋的房地产权证、土地使用权证找到原告等人,要求原告从诉争房屋搬出。

另查明,原告在向被告陆xx购买诉争房屋时,陆xx向原告出示了一份《合资建房工程协议书》,内容为刘湘南提供建房用地,由陆xx负责建设集资房,首层及二层归刘湘南,三层以上由陆xx安排。

再查明,佛山市三水区住房和城乡建设局档案室存档的资料显示,199015日,刘湘南、陆xx等九人(不包括陆xx)签订了《房屋产权分配协议书》,约定九人合资建房一座,其中第七层归陆xx,全层建筑面积247.80平方米。199236日,原三水县国土局向陆xx、刘湘南等九人(不包括陆xx)作出三国土字(199235号《同意用地的复函》,同意该九人共同使用位于西南新城区六小区二号地作建住宅用地。1992121日,原三水县人民政府在《广东省房屋产权登记审批书》中确认陆xx对位于西南镇广海中路31701房产(建筑面积:125.29平方米)拥有所有权。同日,陆xx取得了上述房屋的房屋所有权证。2009928日,陆xx申请将原三水西南镇广海中路31701房产按照公安机关所编门牌(佛山市三水区西南街道广海大道中28701)办理房产证,经佛山市公安局三水分局西南派出所证明属实,其后陆xx按照新门牌地址办理了房屋产权证。2010810日,陆xx向第三人邓xx、周xx出具两份《收款收据》,确认收到二人买三水区西南街道广海大道中28701房款合计14万元(房管部门备案合同价为5万元,契税价为95480元)。其后,陆xx将诉争房产过户给第三人邓xx、周xx二人共同共有。周xx、邓xx201092日取得房屋产权证。

本院认为,本案的争议焦点是:诉争的位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋所有权属于原告钱xx还是第三人周xx、邓xx?为此,需要明确三个问题:一、原告钱xx与陆xx签订的房屋买卖《协议书》是否有效?二、如钱xx与陆xx签订的《协议书》有效,该协议是否已实际履行?原告是否可取得诉争房屋的所有权?三、如诉争房屋原本的所有权人是原告,第三人周xx、邓xx能否善意取得诉争房屋?

关于第一个问题。本案中,原告钱xx与被告陆xx1991年签订《协议书》,以60000元的价格向陆xx购买诉争房屋,并根据协议约定支付了54000元。虽然根据房管部门存档的资料,诉争房屋的真正权属人应当是被告陆xx,并非被告陆xx,陆xx在将诉争房屋卖给原告时属于无权处分,但根据当事人的陈述,两被告之间存在较密切的关系,陆xx应当知道诉争房屋已由陆xx出售给原告并由原告长期占有、使用的事实。陆xx在长达20年的时间里从未向原告主张过权利,以实际行为表明其对陆xx的行为进行了追认,对诉争房屋出售给原告的事实予以认可。参照《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第五十一条:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认……该合同有效”的规定,陆xx将诉争房屋出售给原告而与原告签订的《协议书》依法应认定为有效合同。

关于第二个问题。因原告钱xx与被告陆xx1991年签订《协议书》时,国家尚未制定颁布《中华人民共和国城市房地产管理法》、《合同法》、《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)等法律法规,依法应按照《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)的相关规定来确定涉案房屋所有权的转移和归属问题。《民法通则》第七十二条规定:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或当事人另有约定的除外。”根据上述规定,原告钱xx通过有效的《协议书》购买房屋,已按照协议支付购房款并取得诉争房屋,实际占有、使用长达20年之久,在本案争议发生之前未有人提出异议。且该《协议书》第3条约定:“购方(原告钱xx)由交款日起计,现七层北套间归购方所有”,对涉案房屋所有权转移的时间已作出了明确约定。因此,原告钱xx购买诉争房屋有《协议书》作为合同依据,并已按照协议约定履行了相应的义务;同时,陆xx已将该房屋交付原告,原告以所有人的身份已公开占有、使用该房屋达二十年之久,原告主张所有权也具有事实依据,原告钱xx可依据《民法通则》第七十二条的规定取得诉争房屋的所有权。

关于第三个问题。第三人周xx、邓xx14万元的价格向被告陆xx购买诉争房屋,并已办理了该房屋的房产证,第三人能否善意取得诉争房产?本院认为,诉争房屋在由被告陆xx出卖给第三人之前,虽然房产证显示所有人为陆xx,但如上文所述,实际所有权人依法应当认定为原告钱xx。陆xx将诉争房屋出卖给第三人周xx、邓xx的行为也构成无权处分行为,至本案庭审结束尚未经过实际权利人钱xx的追认,依法应认定为无效。被告陆xx与第三人周xx、邓xx进行交易的时间是2009年,此时《物权法》已颁布实施,依法应适用《物权法》的相关规定。《物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产转让给受让人的,所有权人有权追回,除非受让人同时符合三个条件:(一)受让人受让该不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产应当登记的已经登记。本案中,第三人周xx、邓xx向陆xx购买诉争房产时,没有了解清楚该房屋的实际情况,存在重大过错;同时,根据2010年三水区房地产市场的一般价格,即使如第三人所称以14万元(备案合同价为5万元,契税价为95480元)的价格取得诉争房屋(建筑面积125.29平方米),也明显不合理。虽然该房屋已办理过户登记,但由于不符合上述法律规定的前两个条件,第三人不能善意取得诉争房产,该房屋的所有权依法仍应属于原告钱xx

综上所述,诉争的位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋所有权依法属于原告钱xx。因该房屋已登记至第三人名下,两被告在事实上均无法协助原告办理相应的过户手续。庭审过程中,本院已将相关情况向原告释明,原告也对诉讼请求进行了相应的变更,本院对原告变更后的诉讼请求予以支持。第三人周xx、邓xx与陆xx针对诉争房屋的买卖行为无效,第三人对诉争房屋主张所有权的请求不符合法律规定,本院不予支持。根据法律规定,第三人因无法取得房屋所有权而产生的损失,可依法另行向相关责任人主张赔偿。

被告陆xx、陆xx经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定,判决如下:

一、确认位于佛山市三水区西南街道广海大道中28701房屋所有权属于原告钱xx

二、被告陆xx与第三人周xx、邓xx针对上述房屋的买卖行为无效。

三、驳回第三人周xx、邓xx提出的诉讼请求。

案件受理费1300元,由被告陆xx、陆xx、第三人周xx、邓xx承担。原告预交的案件受理费1300元,退回原告钱xx

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省佛山市中级人民法院。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

        菅志远

        周淑华

人民陪审员    何永权

 

年十月八

本件与原本核对无异

        苏见欢



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