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林某诉佛山市南海某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
来源:    作者:王志恒   提交日期:2012-11-21 09:11    0

【问题提示】

    业主因家中财物被盗起诉要求物业服务企业承担责任,应如何认定物业服务企业的过错程度?应如何认定财物损失的数额?

 

【要点提示】

    对于业主家中财物被盗的情况,可根据物业服务合同的约定以及平常小区内采取的安全保障措施方面分析物业服务企业是否存在过错;至于如何认定业主的财物损失范围,一般情况下,业主较难提供充足的证据证明被盗的财物具体数量,可根据业主在公安机关的报案笔录,结合购物凭证以及业主的职业、月收入情况,运用日常生活经验法则合理酌定其损失数额。

 

【案情】

    林某在佛山市南海区某楼盘购房后,与南海某物业公司签订了《前期物业服务协议》。合同中约定了南海某物业公司负有安全保障义务,包括:制定安全防范和应急措施,保安实施24小时门岗值勤和不定时巡逻,对人员、车辆进出本物业范围实施管理。而该楼盘的业户手册亦规定:该小区实行封闭式管理,区内人员凭证出入,外来人员凭身份证登记进出;业主要妥善保管好居室内资金、物品,不要在家中留存大量现金和重要文件、资料。201127日下午,林某所在房屋位于外立面的阳台拉闸门被剪开,主人房房门被砸开一个大洞,林某的家人发现被盗后于案发当晚报警,林某在公安机关报案中陈述其全部被窃物品总值约80000元。事发后,林某为更换盗窃过程中损坏的阳台拉闸及房门支出费用2230元。此外,在林某家中失窃事件发生之前,20111-2月该小区至少发生过两次撬门入屋盗窃,南海某物业公司于2011216日张贴安全告示提醒业主提高警惕。现林某认为南海某物业公司存在管理过失导致其财物被盗,故起诉要求南海某物业公司赔偿其财产损失。

 

 

【审判】

    一审法院经审理认为,根据林某与南海某物业公司签订的物业服务合同的约定,南海某物业公司对涉案小区负有安全保障义务及公共设施的维护义务,但案发时,南海某物业公司存在对外来人员出入登记簿完整、保安巡逻不到位、在小区此前发生两次盗窃事件后仍未维护修理有关防盗设施等行为,故可认定南海某物业公司未能完全按服务协议及业户手册的规定履行,其应对林某的财产损失承担相应的赔偿责任。另一方面,户内盗窃具有一定的隐蔽性,当场发现的可能性不大,而小区楼盘的业户手册亦规定业主要妥善保管好居室内资金、物品,不要在家中留存大量现金和重要文件、资料。本案中,林某未举证证明其对贵重财物采取了任何安全防范措施,故林某对被盗引起的损失亦有过错。综合考虑物业管理行业的运营成本及本案的实际情况,一审法院酌定南海某物业公司对林某被盗引起的损失承担20%的赔偿责任。关于林某的损失范围。林某主张其财产损失总额为80000元,因部分物品原物已不存在,而林某亦仅能提供部分购物的单据,故法院参考购入价估算林某主张的该部分物品价值为38133.05元;林某还主张其他财物被盗,但未举证证明,法院不予采信。此外,林某主张的失物数量及构成超出一般家庭日常所需的必要范围,且购货单据未注明客户名称,其失窃情况仅为林某单方陈述,未经公安机关查明;林某虽称因家庭经营需要在家中放置大量首饰,但该风险并非南海某物业公司所能预见,故林某损失扩大部分应由其自行承担,法院核定林某被盗物品的合理损失为20000元。另林某因更换被盗过程中损坏的拉闸及房门支出费用2230元,该费用有证据支持且合理,故法院对该部分损失予以采信。综上,林某因被盗产生的合理损失共22230元(20000+2230元),南海某物业公司承担20%的责任。据此,一审法院判决南海某物业公司向林某赔偿财产损失4446元。

    林某及南海某物业公司不服,均提起上诉。双方二审的争议焦点系南海某物业公司承担的赔偿责任比例问题及林某的损失应如何核定。

    二审法院经审理认为,关于南海某物业公司承担的赔偿责任比例问题。从一方面看,南海某物业公司未能对外来人员进行完整登记,未能及时排除监控系统故障导致无法提供案发时的监控录像,特别是在201112月份涉案小区至少发生过两起入室盗窃案件之后,仍然未能采取切实有效的安全保障措施防止业主失窃事件的发生,据此足以认定南海某物业公司没有在合理限度内履行安全保障义务,对于林某的损失应承担相应的赔偿责任。从另一方面看,南海某物业公司毕竟不是直接侵权人,其在201112月份涉案小区发生入室盗窃案件之后张贴了安全提示,林某在此情况下仍然在家中存放大量现金及大批金银首饰,自身确实存在一定的过失。因此,综合考虑本案实际情况,一审判决酌定南海某物业公司对林某的损失承担20%的赔偿责任,公平合理,应予维持。关于林某的损失核定问题。林某主张其损失共为80000余元,包括现金8200元、首饰一批及更换阳台拉闸及房门损失2230元,其主要证据为报案材料、首饰购入单据等。南海某物业公司则以公安机关对涉案盗窃案件尚未侦破为由对林某主张的上述损失不予确认。根据“谁主张谁举证”的一般举证责任规则,林某对其损失本应负有举证责任。从一方面看,林某的报案材料系其向公安机关所作的单方陈述,尚未得到公安机关或犯罪嫌疑人的确认;首饰购入单据亦仅能证实林某曾购买过相应的首饰,无法证明相应首饰在本案中失窃。因此,林某根据报案材料、首饰购入单据等证据主张其损失,证据不足,依据不充分。但是,从另一方面看,涉案盗窃案件尚未侦破导致被盗物品未能得到犯罪嫌疑人的确认,不能归责于林某,如果严格适用“谁主张谁举证”的一般举证责任规则及较高度的盖然性标准,对于林某而言,显然有失公允。因此,在公安机关对涉案盗窃案件尚未侦破、被盗物品的实际价值目前无法核定的情况下,唯有合理酌定林某的损失,对于本案双方方为公平。综合考虑林某的报案材料、首饰购入单据、被盗物品统计表等证据及本案实际情况,一审判决合法行使自由裁量权酌定林某在本案中的损失为20000元,并无不当,应予以维持。据此,二审法院作出判决,驳回双方的上诉,维持原判。

 

【评析】

    本案涉及的是物业服务企业对业主家中财物被盗应如何定责的问题。本案中,双方在签订物业服务合同的时候,已对物业服务企业的安全保障义务作出明确约定。该合同约定:“南海某物业公司负责制定安全防范和应急措施,保安实施24小时门岗值勤和不定时巡逻,对人员、车辆进出本物业范围实施管理,因南海某物业公司管理不善造成业主人身或财产安全损失的,业主可依法向南海某物业公司追究赔偿责任。”同时,在小区业主手册中亦规定:“该小区实行封闭式管理,区内人员凭证出入,外来人员凭身份证登记进出;业主要妥善保管好居室内资金、物品,不要在家中留存大量现金和重要文件、资料;来访者使用保安对讲机与业主联络,以开启防盗门。”由此可见,有关合同或资料已对物业服务企业以及业主双方之间的安保义务作出了规定,故在审查案件的时候,可根据合同的约定来确定双方是否存在过错责任。

    经审查,在案发当天,南海某物业公司在安保工作方面存在以下过错,明显违反了合同约定:首先,小区安装了IC卡刷卡出入系统、监控系统、防盗对讲机系统等硬件设施,但南海某物业公司对小区出入人员管理没有严格按既定制度执行,外来人员出入登记内容不完整,此其过错一。林某从住宅楼顶所取得的巡逻签到表,保安签到记录不连贯,每天签到一次到三次不等,巡逻次数较少,日期有缺失及倒签情况,说明保安并没有按照规定对小区及楼层进行完整巡逻,巡逻未到位降低了及时发现盗窃的可能性,此其过错二。本案被盗事件发生之前,涉案小区在两个月时间内已连续发生两次被盗案件,但案发后南海某物业公司对防盗设施仍没有维护修理,从而导致小区防盗能力降低,此其过错三。综合上述因素,南海某物业公司未完全按合同约定履行其物业管理义务,应承担相应的过错责任。另一方面,虽然南海某物业公司存在过错,但在确定其责任比例时,应考虑其所承担的安全保障义务的性质、案发的具体情况以及业主自身的原因。首先,物业公司对其管理的物业只承担宏观的治安安全保障义务,综合考虑物业服务费收费标准的情况、小区面积大小、楼层数量多少以及保安员人员配置数量等考虑,如要求南海某物业公司对物业使用人户内的个人财产承担绝对的保管义务或安全义务,明显责任过重。其次,户内盗窃具有一定的隐蔽性,当场发现的可能性不大;相对于南海某物业公司而言,林某对保存于户内由其直接控制的财产有更充分的安全防范能力,小区业主手册亦规定业主负有妥善保管自身财物的义务,要求业主不要在家中留存大量现金和重要文件资料,本案盗窃发生之前,南海某物业公司也张贴安全告示提醒业主提高警惕,但林某未举证证明其对贵重财物采取了任何安全防范措施,故林某对被盗引起的损失亦有过错。因此,综合考虑本案的实际情况及各种因素,最终法院酌定南海某物业公司对林某被盗引起的损失承担20%的赔偿责任。

    关于林某的财产损失应如何认定的问题。由于财产被盗,原物已不存在,在公安机关没有破案之前,业主很难举证证明其被盗的财物具体有哪些。但是,本案中林某的财产损失是客观存在的,法院也查明南海某物业公司未能尽到安全保障义务,故简单地以举证不足为由驳回受害人的诉讼请求,显然对林某而言有失公允,故应结合案件的实际情况合理酌定其损失数额。首先,林某在报案中所陈述的财产损失情况,在公安机关没有破案之前,仍然属于其单方陈述,故不能仅凭业主的陈述就认定所有的损失数额,但这是业主在发现财物失窃后第一时间向公安机关所作出的陈述,故可信程度相对还是较高,可作为损失物品种类的参考。其次,林某亦提供了部分财物的购买单据,虽然不能百分之百确定单据上的物品就是被盗的财物,但能够与报案材料中陈述相互印证的,其可信程度仍然相对较高,故可以作损失物品价格的参考。再次,可以根据业主的职业、月收入的情况,结合日常生活经验判断,业主有无可能在家中存放其所称的财物,且该财物的数量是否会超出一般家庭日常所需的必要范围,以此作为确定合理数额的参考。综合考虑上述三种情况,最终法院酌定林某的财物损失数额为22230元,还是属于合理范畴,故可作为判决的依据。

    最后,笔者认为审理该类型案件的思路,主要是应考虑物业服务企业是否尽到安全保障义务,根据其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的比例如何。首先,应审查物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同,或者物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同,该合同中约定物业服务企业应如何负担安保义务及应采取何种措施。其次,审查在业主财物失窃期间,物业服务企业是否尽到安保义务。这主要根据小区内的安全监控系统是否运作正常,保安人员是否巡逻到位,保安人员有否按照制度规定对小区出入人员进行登记或者实行刷卡出入等。若经审查,能确定物业服务企业确实没有尽到安全保障义务的,则应按照过错程度对业主的财物损失承担一定的赔偿责任。同时,还应注意审查业主自身对财物损失有否过错,若有过错,还应减轻物业服务企业的责任。至于如何认定业主的财物损失范围。一般情况下,业主较难提供充足的证据证明被盗的财物具体有哪些,但其财产损失客观存在,故从公平的角度考虑,可以凭业主在公安机关报案笔录中所陈述的财物情况作为参考,结合业主提供的购物凭证上的物品价格,以及业主的职业、月收入情况,结合日常生活经验判断其有无可能在家中存放如此数量的财物,最终合理酌定其损失数额。



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