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银行房贷政策调整导致房屋买卖合同不能履行的责任承担
来源:    作者:   提交日期:2011-06-07 10:06    0
    要点提示:
    银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。买受人确有证据证明因银行房贷政策调整而无法履行付款义务,且合同没有明确约定即使买受人无法获得银行贷款也应承担继续履行支付房款义务的,可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理,允许当事人解除合同,同时买受人不应承担违约责任。
    案例索引:
    一审:佛山市顺德区人民法院(2010)顺法民一初字第03671号(2010年8月20日)
    二审:佛山市中级人民法院(2010)佛中法民一终字第1761号(2010年12月8日)
    一、案情
    上诉人(原审被告):梁某某
    被上诉人(原审原告):胡某某
    2010年4月12日,梁某某与胡某某签订《房地产买卖合同》,主要内容是:梁某某将座落于佛山市顺德容桂某房产转让给胡某某,转让价格为42万元。胡某某先付定金2万元,剩余40万元分两笔支付:胡某某在双方转名当天付8万元给梁某某;剩余32万元等胡某某在银行按揭后,由银行直接将剩余金额转帐给梁某某。胡某某在订约当日向梁某某支付定金2万元,但因银行未能贷款32万元给胡某某,致合同不能履行,涉案房产亦未移交胡某某。
    2010年6月10日,胡某某提起诉讼,请求判令梁某某向其返还定金2万元。
    二、审判
    佛山市顺德区人民法院认为,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定,合同法上的定金罚则实际上是对不履行合同的当事人一方的制裁,属一种民事责任方式,而民事责任以过错为原则,因此除法律另有规定外,只有在合同因一方当事人的过错造成不能履行或不完全履行时,才可适用定金罚则。按照涉案合同约定,购房款中的8万元应在银行审批同意贷款32万元后,余款32万元亦是在银行同意贷款后由银行直接支付给梁某某,故双方约定付款和办理过户手续的时间,均以银行同意贷款32万元给胡某某为前提。由于国家房贷政策变动,银行未能以涉案房产为标的办理按揭并提供贷款32万元给胡某某,导致房屋买卖合同不能履行,属不可归责于双方当事人的原因,双方均不存在过错,故本案不适用定金罚则。胡某某要求梁某某返还定金2万元,合理合法。故作出判决:梁某某应返还胡某某定金2万元。
    梁某某不服一审判决提起上诉。
    佛山市中级人民法院二审认为,银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,均是当事人签订合同时无法预知的,虽然涉案合同签订于2010年4月12日,晚于国务院发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的时间(2010年1月7日),但各地银行落实政策的具体时间并不一致,因此,胡某某无法取得银行贷款进而无法继续履行合同,不可归责于胡某某。因而判决:驳回上诉,维持原判。
    三、评析
    (一)因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行,当事人能否解除合同
    为加强房地产市场交易、稳定房价,国务院继2010年1月7日出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发【2010】4号)后,紧接着于2010年4月17日颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发【2010】10号)(简称“新国十条”),要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策,在贷款成数、贷款利率、停发第三套住房贷款、提高异地购房贷款条件等方面对银行信贷政策产生影响,大批购房者以未能如期获得银行贷款、且不能归责于买方为由要求解除合同,出卖人返还定金或已付购房款。而出卖人则以购房人未能依约支付购房款为由,要求购房人承担违约责任,引发了大量纠纷。对于此类纠纷如何处理,实践中存在四种观点:
    第一种观点是银行房贷政策调整属于不可抗力,应当解除合同。所谓“不可抗力”,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力可能导致合同不能履行、不能完全履行、迟延履行。当事人由于不可抗力的原因导致合同目的不能实现,产生的解除权是法定解除权。银行房贷政策的出台对于普通购房者来说确实属于事先无法预见,且不能避免的客观事件,因为房价过高很多购房者也无法凑足相应的首付款,事实上也不可克服,因此应属于不可抗力,应当解除合同。
    第二种观点是银行房贷政策调整属于情势变更,应当解除合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第26条的规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。银行房贷政策调整是买受人订立房屋买卖合同时所无法预见的重大变化,若要求继续履行合同对其明显不公平,故买受人请求解除合同,于法有据。当然,根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号)的规定,法院在实践中应严格适用情势变更原则。
    第三种观点是银行房贷政策调整属于商业风险,当事人不可据此解除合同。购房人希望通过按揭方式购买商品房,其应当预见贷款办理存在的风险,银行贷款政策调整并非不可抗力,属于正常的商业风险范畴,且并不直接导致合同目的无法实现。商业风险的自愿承受是契约程序与契约内容的应有之义。由于商业风险具有投机性,当事人可能受损,也可能从中获利,所以由当事人自行承担商业风险所导致的损失是公平合理的。
    第四种观点认为在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。2006年上海高级人民法院出台的《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》即提出,房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。
    可以看出,对于因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行,当事人能否解除合同的问题,目前可谓众说纷纭,各地法院的做法也不尽一致。由于此类合同涉及面广、影响大,司法实践中同案不同判现象的大量存在导致当事人无所适从,也影响到人民法院裁判的公信力和司法权威。因此,对于此类案件的处理应非常慎重,要及时统一裁判尺度,案件审理既要实现个案的权益平衡,积极引导对类似案件的规范处理,同时还需要考虑国家出台的相关政策对于规范楼市的积极导向作用,案件处理的结果不能背离调控政策的基本宗旨和目标。因此,类似案件不应采取一刀切的作法,而应针对具体问题进行具体分析。
    如房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之后,购房人在订立合同时已经知悉国家对银行房贷政策的调整以及因此带来的贷款风险,其不能以无法足额获得银行贷款为由要求解除合同,因为此时能否获得银行足额贷款已经不是购房人无法预知的事项,应属于商业风险范畴,其后果应由购房人自行承担。当然,如果房屋买卖合同明确约定,购房人如无法足额获得银行贷款则当事人可行使解除权的,自然从其约定。
    如果房屋买卖合同签订于国家房贷政策调整之前,当事人在订立合同时无法获悉银行房贷政策何时出台以及具体内容,要求购房人支付更高的首付款甚至不允许其购买第二套、第三套房屋并非购房人之本意,也大大超出其合理预期。如果仍然要求购房人依合同约定继续履行,相当于强制购房人单方承担因政策调整带来的全部不利后果,而出卖人利益不受任何影响,甚至有所获利,显然有失公平。此种情形可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条关于“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定,将银行房贷政策调整理解为“不可归责于当事人双方的事由”,允许当事人解除合同,以此实现当事人的利益平衡。
    具体到本案,房屋买卖合同约定剩余购房款32万元由胡某某通过办理按揭贷款并由银行直接支付给梁某某,但合同订立后国家调整银行房贷政策,这是当事人签订合同时无法预知的,并直接导致胡某某无法按时取得足额贷款履行合同义务。这种情况下,如果还要求胡某某依约定及时付清全部购房款,是为不公。当然,如果房屋买卖合同明确约定,即使购房人不能依时足额取得银行贷款亦应继续履行合同的除外。
    (二)因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同解除,购房人应否承担违约责任
    合同解除并不意味着当然免除违约责任。对于因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同解除的,购房人应否承担违约责任的问题,司法实践中,可以区分不同情况采取不同的处理思路:
    合同对贷款风险有约定的,按照约定处理。例如,当事人在合同中约定“若因购房人自身原因,或因银行贷款政策变化,导致购房人申请的贷款额度获银行批准不足或贷款不予批准,则购房人应在接到出卖人通知之日起15日,将不足部分的贷款向出卖人付清。如购房人未在上述期限内付款,视为购房人未按合同约定履行”或“购房人申请银行贷款的具体贷款金额、时间以银行审核为准,不足部分购房人应在过户之前补足”等。在这种情况下,合同对贷款风险有明确约定的,应该按合同约定处理。
    合同对贷款风险没有约定的,则要看购房人是否确有证据证明其因银行信贷政策调整而无法履行付款义务。如合同约定购房人以贷款方式支付一定比例的购房款,合同签订后确因房贷政策调整而使得购房人无法取得贷款或者所获贷款数额明显低于合同约定的贷款比例,而其又无法通过其他途径筹集资金支付购房款的,则购房人以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到。如果双方无法就差额房款的支付重新协商达成一致,必将导致买卖合同无法履行。如上所述,这种情况下购房人可以解除合同,同时由于合同无法履行的后果是因政策调整的客观原因造成的,该调控政策何时出台以及具体内容如何,均是当事人签订合同时无法预知的,故购房人无需为此承担违约责任,同时,房屋买卖合同解除后,基于公平原则,出卖人应当将已收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。
    具体到本案,胡某某不应承担违约责任,梁某某应将已收取的定金2万元返还胡某某。按照涉案合同约定,胡某某先付定金2万元,剩余40万元分两笔支付,且均以银行审批同意贷款32万元给胡某某为前提。由于国家房贷政策变动,银行未能以涉案房地产为标的办理按揭并提供贷款32万元给胡某某,导致房屋买卖合同不能履行,且不可归责于双方当事人的原因。另外,从案件事实来看,涉案合同约定胡某某以银行贷款方式支付76%的购房款,“新国十条”的实施导致胡某某最多能办理到50%的贷款,胡某某必须再自行筹集至少26%的购房款,这对购房人而言确实严重影响其履约能力,且购房人通过诉讼表明合同事实上已不可能继续履行,参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定,梁某某应将已收取的定金2万元返还胡某某,同时胡某某不承担违约责任。
   
  (备注:本文系与省法院民一庭金锦城法官合作,发表在《法庭》杂志2011年第5期57-59页)


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